da Il Sole 24 Ore – Compravendite di case +4,6% nel 2017. Bene Milano e Napoli, giù Bologna

Un migliore accesso al credito, i tassi di interesse che restano ancora stabilmente bassi, una maggiore fiducia nel futuro e l’archiviazione (definitiva si spera) della crisi immobiliare hanno confermato il dinamismo del settore residenziale italiano, che ha potuto così registrare nel corso del 2017 una crescita delle vendite di case pari al 4,6% a quota 542.480 transazioni.

Sono questi i dati contenuti nell’Osservatorio stilato dall’agenzia delle Entrate insieme ad Abi (Associazione bancaria italiana) e relativo all’intero anno 2017.

Sono state vendute quindi più abitazioni di un anno prima, anche se il tasso di aumento si riduce in maniera considerevole. Nel 2016 il mercato immobiliare delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007, aveva registrato 534mila transazioni, +18,9% sul 2015.

Continua quindi la ripresa degli scambi iniziata nel 2014, dopo la crisi che ha fatto toccare nel 2013 il punto di minimo a quota 425mila transazioni.
Stesso identico tasso di crescita per le otto maggiori città. Qui sono passate di mano 97.366 case. Quali le città più vivaci? Milano, Palermo, Firenze e Napoli, con compravendite in aumento di oltre il 7%. Roma, invece, che da sola rappresenta un terzo circa del mercato delle grandi città con 31.131 scambi, ha registrato un aumento di compravendite del 3% mentre Bologna è l’unica città in calo (-3,3%). L’agenzia delle Entrate prevede che, se non ci saranno cambiamenti repentini in negativo per la situazione economica e al rialzo per i tassi di interesse, il trend positivo possa continuare anche nel 2018.

L’andamento dei valori
«Sul lato dei prezzi gli andamenti non hanno seguito quello delle compravendite – recita il report appena pubblicato – La flessione dei valori è avvenuta a partire dal 2012 e prosegue ancora nel 2017. In effetti, tra il 2008 e il 2011, i prezzi rimangono sostanzialmente stazionari e solo dal 2012 iniziano a scendere significativamente. Nel resto d’Europa i prezzi delle abitazioni sono invece in crescita a partire dal 2014».
Ed è proprio il calo dei prezzi a incidere sulle quantità scambiate, assieme al livello assai basso dei tassi sui mutui e alle condizioni di miglioramento della situazione economica e occupazionale.
Nel 2017 l’andamento è stato sempre positivo ma altalenante: +8,4% nel primo trimestre, +3,7% nel secondo quarter, +1,4% nel terzo per tornare poi al +6,3% del quarto trimestre.

Il trend nelle macroaree
Rispetto al 2016, rialzi più accentuati sono stati registrati nelle aree del Nord Ovest (+5,3%), dove si concentra oltre un terzo del mercato nazionale, e del Sud (+5,8%). L’incremento minore, +3,5%, si registra nel Centro che rappresenta una quota di mercato pari a circa il 21%. Infine, sono in linea con il dato nazionale i rialzi nel Nord Est e nelle Isole.
I comuni non capoluogo hanno messo a segno un aumento di vendite del 5,2%, mentre i capoluoghi si sono fermati al +4,4%.
Ci sono però comuni che restano ai margini della ripresa. Sono infatti quasi 5.700 i comuni (su totali 7.629 nel Paese) nei quali sono state cedute meno di 50 abitazioni (compresi 162 comuni con nessuna compravendita nel 2017) e solo 133 i comuni nei quali si sono superate le 500 abitazioni compravendute.
Ma quante case sono state vendute rispetto allo stock di abitazioni? Nel 2017 l’1,59%. La quota di abitazioni compravendute, rispetto allo stock esistente, è circa l’1,9% nel Nord Ovest e nel Nord Est, 1,7% circa nel Centro e si attesta intorno all’1,1% nel Sud e nelle Isole.

I comuni da small a Double extra large
L’Osservatorio per la prima volta aggrega i comuni in classi sulla base della “taglia di mercato” attribuita a ciascuno sulla base della propria quota di fatturato rispetto al totale nazionale. Sono state così individuate cinque classi (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le “taglie” dimensionali alle quali ciascun mercato comunale appartiene.
In base a questa aggregazione si evince che la crisi delle compravendite di abitazioni sia stata anticipata nel 2006 nei comuni di taglia più grande, in particolare Roma e Milano, seguita nel 2007 da tutti gli altri mercati. Nel 2010 sono ancora Roma e Milano a spingere il mercato, questa volta verso il rialzo, ma nel 2012 il crollo è generale. Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, ma sono solo i mercati più grandi, XL e XXL, a recuperare le perdite subite nel tracollo del 2012.
La casa media venduta ha una superficie di 105,8 metri quadri, dimensioni in aumento del 5,3%. Nel complesso sono passati di mano oltre 57 milioni di metri quadrati (di cui 19.119.344 nel Nord Ovest) per un controvalore complessivo stimato in 89,5 miliardi di euro contro gli 86,4 miliardi stimati nel 2016.
Debole la crescita delle vendite per nuda proprietà: +1,3% a quota 24.021.
Sul fronte mutui dal rapporto si evince che l’anno scorso il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è invariato al 2,38%, mentre la durata media del mutuo è pari a 22,9 anni, anch’essa sostanzialmente stabile.